Co je „Dolinův efekt“ a proč se stal jedním z klíčových rizik na trhu nemovitostí v Rusku a SNS. Analýza hrozeb pro investory, důvody soudních zrušení obchodů a doporučení na ochranu kupujícího.
Termín „Dolinův efekt“ se dostal do povědomí po skandalózním případu spojeném s známou zpěvačkou Larisou Dolinovou. Pod tímto názvem se rozumí podvodný schéma, při kterém prodávající byt (obvykle starší osoba) po uzavření obchodu zruší smlouvu prostřednictvím soudu, odkazujíc na to, že se měl stát obětí telefonních podvodníků. Takové schéma umožňuje „prodávajícímu“ vrátit zpět byt, přičemž si ponechá peníze zaplacené kupujícím. Vznik termínu byl zaznamenán v médiích a dokonce i encyklopedických zdrojích: například na konci roku 2025 vyšel na Wikipedii článek s podrobným popisem tohoto jevu (převážně spojeného se staršími prodávajícími).
Historie vzniku termínu
V centru příběhu stojí případ Larisy Dolinové. V létě 2024 zpěvačka prodala svůj byt v Moskvě a získané peníze předala podvodníkům (část – prostřednictvím „bezpečných účtů“), a později se ukázalo, že byla oklamána. V září 2025 soud označil transakci za neplatnou kvůli „vadě vůle“ Dolinové (byla uvedena v omyl), a vrátil jí byt, zatímco kupující přišla jak o byt, tak o peníze. Tento skandalózní precedens posloužil jako signál: po celé zemi se objevily podobné příběhy. Prodávající a jejich příbuzní začali podávat žaloby na vrácení bydlení, tvrdě se, že byli uvedeni v omyl. V médiích a právních komunitách se tento schéma začalo nazývat „Dolinovým efektem“, kdy se jednotlivý precedens proměnil v hromadný strach na trhu sekundárního bydlení.
Právní podstata problému
Konflikt právních zájmů je zde jednoduchý: na jedné straně ochrana práv „poškozeného“ prodávajícího (zejména staršího, zranitelného) na vrácení jeho majetku, na druhé straně právo poctivého kupujícího na zachování získaného bydlení. Jelikož je obvykle nemožné dokázat trestnou vazbu kupujícího s podvodníky, soudy často uplatňují normy chránící prodávajícího před omylem nebo podvodem. Hlavními důvody pro uznání smlouvy za neplatnou jsou zásadní omyl prodávajícího nebo podvod (čl. 178, 179 OZ Ruské federace).
- Soudy často uznávají transakce s zranitelnými prodávajícími za neplatné podle čl. 177–179 OZ Ruské federace (nesvéprávnost, omyl, podvod).
- V praxi kupující po napadení smlouvy zůstává bez nemovitosti, a zaplacené prostředky mu jsou zřídka vraceny — často zůstávají peníze „pod zámkem“ až do ukončení trestního řízení proti podvodníkům.
- Pohled soudů spočívá v ochraně „slabé strany“ transakce: pokud je prokázáno, že prodávající jednal „bez vědomí“ (kvůli věku, nemocem, stresu nebo tlaku), smlouva je zrušena, i když byla formálně legálně uzavřena.
Míra a následky pro trh
Problém přesáhl daleko za rámec jediného případu: v roce 2025 bylo podle takových schémat zpochybněno již tisíce obchodů po celé Rusku. I když oficiální čísla transakcí zůstávají stabilní, účastníci trhu zaznamenávají nárůst úzkosti. Kupující se vzdávají transakcí s podezřele nízkou cenou nebo se staršími prodávajícími a požadují další záruky. Mnoho sekundárních transakcí nyní provází dodatečné kontroly a podmínky.
- Ve velkých městech se pozoruje prudký nárůst bezpečných plateb: například notáři v Petrohradu hlásí, že do podzimu 2025 se počet transakcí přes notářský depozit více než zdvojnásobil.
- Realitní makléři konstatovali komplikaci obchodů s „penzijkářskými“ byty: zavádějí se potvrzení z psychiatricko-nervového dispenzáře, účast příbuzných vlastníka, zaznamenávání videokonferencí a detailní expertízy dokumentů.
- Pravděpodobné snížení likvidity takové nemovitosti: trh se obává „volatilních“ nabídek a bydlení důchodců se obchoduje s diskontem nebo se déle prodává.
Rizika pro kupující a prodávající
- Kupující: ztráta vlastnického práva (byt je vrácen předchozímu vlastníkovi), zmrazení vložených prostředků a hypotečních závazků, dlouhé soudní náklady a reputační rizika.
- „Prodávající“-oběť: riziko zůstat jak bez bytu, tak bez peněz (zejména pokud prostředky byly předány podvodníkům), tlak ze strany příbuzných a orgánů, nutnost svědčit a účastnit se soudních sporů.
Reakce státu a profesionální komunity
Stát začal situaci pečlivě sledovat. V Státní dumě se projednávají legislativní návrhy a ochranná opatření: navrhuje se povinné notářské ověření transakcí s nemovitostmi, povinné pojištění bytu za zvláštních okolností, zavedení „ochlazovacího období“ (zadržení prostředků na depozitu v bance na několik dní). Úřady koordinují hodnocení soudní praxe. Profesionální komunity rovněž navrhují nové standardy: například rozšířit pravomoci notářů v oblasti kontroly historie obvykle a stavu prodávajícího, posílit compliance bank (zákaz „bezpečných účtů“) a vypracovat doporučení pro realitní makléře při obchodování se zranitelnými vlastníky.
Praktická doporučení pro kupující
Aby se snížil „Dolinův efekt“ v konkrétní transakci, kupujícím se doporučuje:
- Pozorně prověřovat prodávajícího a objekt: žádat čerstvé výpisy z EGRENa (odhalují řetězec vlastníků a omezení), studovat doklady o vlastnictví a existenci zatížení.
- Posoudit stav prodávajícího: setkat se osobně, zjistit rodinnou a majetkovou situaci, analyzovat podezřelé známky (prudká sleva, naléhavost, emoční podklad).
- Provádět transakci pod odborným dohledem: zapojit zkušeného právníka a notáře, zajišťovat platby prostřednictvím bankovní akreditiv nebo notářského depozitu, kde prostředky jsou předány prodávajícímu pouze po registraci transakce.
- Zapojit záruky: v případě možnosti angažovat příbuzné prodávajícího nebo ručitele, kteří potvrdí dobrovolnost jeho vyjádření vůle a budou ochotni vrátit peníze kupujícímu, pokud bude transakce zrušena.
- Zvážit titulní pojištění: takový polisko může kompenzovat zaplacené prostředky v případě následného uznání transakce za neplatnou.
Praktická doporučení pro starší vlastníky
Aby se nestali účastníky takového příběhu, měli by starší vlastníci nemovitostí:
- Nedůvěřovat pochybým telefonátům: ignorovat zprávy „z orgánů“ a nabídky převést peníze na „bezpečné účty“, které přicházejí od neznámých osob.
- Před prodejem se poradit: diskutovat podmínky s důvěryhodnými příbuznými a právníkem, nevykonávat naléhavé transakce pod tlakem a nepodepisovat dokumenty, aniž by se podrobně seznámili s jejich obsahem.
- Realizovat transakce spolehlivě: pokud možno provádět notářské ověření a popis majetku, vyhýbat se zakládání rozsáhlých plných mocí bez nutnosti.
- Využívat ochranné mechanismy: po dohodě s blízkými zabezpečit omezené plné moci, opatrovnictví či zákaz na registraci obchodů bez osobní účasti. Také důkladně promyslet závěť nebo manželskou smlouvu, aby se předem určila budoucnost majetku.
Možné scénáře budoucnosti
Pokud se současná praxe zachová, počet soudních sporů a nedůvěry bude pouze růst: transakce se stanou dražšími a delšími, a segment s staršími prodávajícími se může zpomalit. Současně úřady a podniky hledají rovnováhu zájmů. Mezi diskutovanými opatřeními je rozšíření praxe povinného titulního pojištění, zavedení „ochlazovacího období“ (například týdenní zadržení prostředků v bance), vytvoření centralizovaných registrů rizik a povinné kontroly psychického a finančního stavu účastníka transakce.
Závěry
„Dolinův efekt“ není jednorázovým případem známosti, ale symptome systémové zranitelnosti trhu nemovitostí před podvodem a právní nejistotou. Investoři by měli mít na paměti: obchodování s nemovitostmi vyžaduje důkladnou přípravu a profesionální podporu, zejména pokud je prodávající zranitelný. Pouze komplexní přístup – hluboké prověřování objektu, notářské doprovázení, pečlivé uspořádání vzájemného vyrovnání a pojištění rizik – umožní vyhnout se nákladným ztrátám. Bez takových opatření se „Dolinův efekt“ může dotknout prakticky každého kupujícího bydlení.
